Wer eine Immobilie finanziert, steht vor der Wahl zwischen verschiedenen Darlehensarten. Am häufigsten begegnen einem dabei das Annuitätendarlehen und das Tilgungsdarlehen. Beide haben denselben Zweck – einen Kredit zurückzuzahlen – funktionieren aber fundamental anders. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede mit konkreten Zahlen.
Das Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Rate
Beim Annuitätendarlehen zahlst du über die gesamte Laufzeit immer die gleiche monatliche Rate (die sogenannte Annuität). Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil (weil die Restschuld kleiner wird) und der Tilgungsanteil steigt entsprechend – die Gesamtrate bleibt aber konstant.
Annuitätendarlehen: 300.000 € / 3,8 % / 25 Jahre
Monatliche Rate: 1.543 € (gleichbleibend)
Zinsen im 1. Monat: 950 € | Tilgung im 1. Monat: 593 €
Zinsen im letzten Monat: ca. 5 € | Tilgung: ca. 1.538 €
Gesamtzinsen über 25 Jahre: ca. 162.900 €
Das Tilgungsdarlehen: Gleichbleibende Tilgung, sinkende Rate
Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate konstant – z.B. immer 1.000 € im Monat. Die Zinsen sinken jedoch mit jeder Rate, weil die Restschuld abnimmt. Dadurch sinkt auch die Gesamtrate über die Zeit. Zum Anfang ist das Tilgungsdarlehen teurer, zum Ende günstiger als das Annuitätendarlehen.
Tilgungsdarlehen: 300.000 € / 3,8 % / 25 Jahre
Tilgung: konstant 1.000 €/Monat
Rate im 1. Monat: 1.950 € (1.000 Tilgung + 950 Zinsen)
Rate nach 10 Jahren: ca. 1.580 € (1.000 Tilgung + 580 Zinsen)
Rate nach 20 Jahren: ca. 1.190 € (1.000 Tilgung + 190 Zinsen)
Gesamtzinsen: ca. 144.375 € – ca. 18.000 € weniger als beim Annuitätendarlehen
Der direkte Vergleich: Was kostet weniger?
Das Tilgungsdarlehen ist insgesamt günstiger, weil durch die gleichmäßige Tilgung die Restschuld schneller sinkt und damit weniger Zinsen anfallen. Der Nachteil: Die Anfangsbelastung ist höher und die Rate ändert sich jeden Monat, was die Budgetplanung erschwert.
Zusammenfassung: 300.000 € / 3,8 % / 25 Jahre
Annuitätendarlehen: Rate konstant 1.543 € | Gesamtzinsen: ~162.900 €
Tilgungsdarlehen: Rate anfangs 1.950 €, später fallend | Gesamtzinsen: ~144.375 €
Ersparnis Tilgungsdarlehen: ca. 18.500 € – aber mit höherer Anfangsbelastung
Wann lohnt sich welches Darlehen?
- Annuitätendarlehen: Wenn du maximale Planungssicherheit möchtest und eine gleichbleibende Belastung bevorzugst. Ideal für die meisten Eigenheimkäufer.
- Tilgungsdarlehen: Wenn dein Einkommen stabil und ausreichend hoch ist, um die höhere Anfangsrate zu stemmen. Spart langfristig Zinsen und eignet sich besonders für Kapitalanleger.
- Endfälliges Darlehen: Zahle über die Laufzeit nur Zinsen, tilge am Ende komplett. Interessant für Kapitalanleger, die Zinsen steuerlich absetzen wollen – aber sehr teuer.
Sondertilgung: Laufzeit und Zinsen sparen
Bei den meisten Annuitätendarlehen sind jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme möglich. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € bei einem 300.000 €-Darlehen mit 3,8 % und 25 Jahren Laufzeit kann die Laufzeit auf etwa 19 Jahre verkürzen und Gesamtzinsen von rund 40.000 € einsparen.
Tilgungsplan selbst berechnen
Mit dem kostenlosen Darlehensrechner von Zinsora kannst du für alle drei Darlehensarten (Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, endfälliges Darlehen) einen vollständigen Tilgungsplan berechnen – inklusive Sondertilgung. Sieh Jahr für Jahr, wie Zinsen, Tilgung und Restschuld sich entwickeln.